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李宇嘉（广东省住房策略筹商中心首席筹商员）
近期，联系“银行直供房”的话题比拟热。何为“银行直供房”？从字面酷好酷好讲，便是银即将贷款失约而收追想的典质房产，不经过房产中介或法拍，径直拿出来卖给个东谈主或机构的屋子。但事实上，经笔者与银行从业东谈主员交流，上述表述存在彰着的错误。银行通盘的业务，须相宜金融监管部门的合规性审查。从执牌计算的角度看，银行不具备销售不动产的天资。
那么，近期在银行官网、线上平台上展示的“银行直供房”，到底是怎么回事呢？实验上，银行履行债权东谈主职权，处理典质物不动产，一直恪守巨额钞票来去的规矩，即在京东或阿里等钞票处理平台、各地金融钞票来去所等平台来处理，且恪守竞拍规矩，即公树立布钞票信息，包含位置、产权情景、评估价、来去底价等，然后由竞买东谈主出价，临了是落槌和托付。
由此，探究来去敌手选拔、评估价和底价细目、经过和服从的公开刚正等方面，银行不具备专科性。不经过合规的平台或渠谈，由银行算作债权东谈主径直售房，不仅分别规，引申中案例也很少。所谓“银行直供房”，也要经由传统的渠谈处理。之是以冠以银行直供，实验是银行为了加速钞票处理，给潜在竞买东谈主一个积极的、来去有保险信号，促成钞票尽快成交。
凭证中指院发布的数据，本年前三季度，全法令拍市集挂拍各种法拍房源的成交率仅为13.1%，其中一拍成交率仅39%，转入二拍及以上的折价率在56%~70%之间，通过法拍来处理钞票和保全债权的难度在加大。法拍市集上的竞拍钞票，背后可能存在债权债务或司法纠纷，以致竞拍后腾退也存在繁难，需要竞拍东谈主作念遵法访谒（Due Diligence），这已是市集共鸣。
关于银行来讲，近期不动产价值波动加大，出于减少亏空的探究，银行端确乎需要加速钞票处理。于是，在传统“To B”的处理渠谈基础上，转向“To B和To C”并重，即既通过传统的钞票处理渠谈，主要针对巨额买家来来去，也向个东谈主零卖端重心保举。
值得矜重的是，银行向个东谈主保举处理的房产，并非是银行为产权东谈主的房产。实验上，除了私用外，产权还在债务东谈主的手上，银行赢得授权文告后，即可向个东谈主购房者保举，销售回款径直偿还所负债务。若房产产权滚动到银行名下，将波及到企业升值税、地皮升值税等税务包袱。同期，产权转到银行名下，实验上是以物抵债，若后续无法顺利销售，银行债权的亏空更大。
因此，个东谈主购房者需要铭刻，所谓“银行直供房”，并非是银行名下的房产。不论是银行官网发布的直供房，依然在钞票来去平台上发布的直供房，都要详备张望待来去房产的具体信息、钞票的职权规定（比如是否存在产权、司法纠纷），也有可能存在交割以后腾退的难题，比如房屋有老东谈主租住等。诚然，有的银行会对交割和腾退作念出欢跃，以确保购房者权益。
其实，“银行直供房”畴昔一直存在，比如来去量较小、巨额来去不活跃的地区（至极是中西部），银行常常录用房产中介机构出售，有的中介也打着“银行直供房”的步地卖房。在沿海地区、省会城市，由于钞票来去平台或市集多元，不动产二级市集活跃，银行通过传统的钞票处理渠谈就完成了来去，无需经由个东谈主零卖端同步保举，而况庶民对后者的招供度可能也不高。
从清晰的信息看，“银行直供房”在大银行比拟少，主若是一些中小银行或所在的农商行。这主若是由于，畴昔在楼市推广期，国度正规融资渠谈对树立商的天资条件很高，一些天资较弱、计算不程序的地产商，绕谈相信、中小银行等渠谈。同期，房地产的贷款收益迷惑比拟大，一些计算自主权比拟大、业务激进的中小银行（至极是农商行），就对这些树立商披发贷款。
跟着市集出现调度天元证券--合规运营让操盘更安心！，计算不程序的树立商靠近的风险更大，银行只不错收回不动产处理权来疗养本人债职权益。从清晰的信息看，相关于动辄几万套的二手房挂牌量，“银行直供房”几十套、几百套的量并未几，且受市集秉承度、钞票质地错落不皆等影响，来去周期也会拉得很长，对二手房市集举座影响不大。
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